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我市建设项目建筑面积计算新规实施

“买一楼送到一楼”“超高复式”“赠送超大型阳台”或成为历史

记者任德玲通讯员彭彩梅娄晓峰

“买一楼送到一楼”、“超高复式”、“赠送超大阳台”……曾经开发商“送面积”的心广告层出不穷，成为楼宇营销的有力武器之一。

5月13日，《鞍山市建设项目建筑面积计算暂行规定》(以下简称《规定》)正式印发，统一建设项目规划批准、不动产登记等不同阶段的建筑面积计算标准，严重堵塞房地产开发漏洞，规范我市的经营。

【新适用于市区所有建筑项目】

在建筑工程核准管理中，由于规划核准、房地产测量属于不同的部门，建筑面积计算方法有《建筑工程建筑面积计算规范》和《房地产测量规范》两个不同的标准，同一建筑工程项目在各个管理阶段计算生成不同的建筑面积。 行政监管难以实现比较有效的封闭。 一些房地产商在设计中利用不同标准的面积计算方法“打边球”，有少记建筑面积，回避容积率限制的现象。

此次《规定》的印制，要求建设项目在土地出让、规划许可、不动产登记阶段计算相关建筑面积，并按不动产测量规范统一执行。 适用范围是确认和管理我市市区范围(花山区、雨山区、博望区)内的建设项目的建筑面积。 示范园区、郑蒲港新区可参照执行。 《规定》自公布之日起正式实施，实施比较有效期为五年。 并在本规定实施前确定签订土地转让合同的，按原规定执行。

【带来新的变化】

阳台面积不仅仅是是否封闭了

有购买经验的市民会购买新房子，知道阳台是否关闭，是否精致。 合阳台计算全面积，未合阳台计算一半面积。 因为这个未封闭的阳台经常被开发商“半价出售”。 但是阳台和房间不同，消防、耐力等方面的建设要求不同。 在实际采用中，如果将超面积的大阳台封在房间里采用，会有很多安全隐患和建设风险。

为了防止开发商以阳台的名义“偷”面积，故意制造特大阳台，阳台的每一个阳台结构的底板投影面积不超过10㎡，每一个阳台结构的底板投影面积之和不超过这个门套内建筑面积的15%，

在原《房地产勘测规划》中，进一步确定了凹凸阳台的不同定义，根据凹陷深度是否大于0.6米以及凹陷深度是否达到阳台宽度的2/3，将复合阳台面积的计算方法划分为不同的等级。

现在的高层住宅中，空调也有“独立房间”。 这部分需要买家买吗？ 新规的答案是，如果在阳台的局部空之间设置空的调节器，则该空的调节器需要与所连接的阳台一体计算建筑面积。

与摊子相关的门廊、雨棚、走廊的计算标准中有新的

公摊面积占多少，成为市民购买住宅时最关心的问题。 摊子越大，意味着相同建筑面积的住宅套内的实际居住面积越小。 但是，在过去的《不动产测量规范》中，是对柱子、有围护结构的玄关、门斗进行全面积计算的。

因此，《规定》对摊点涉及的大门、雨棚面积的计算方法作出了决定规定。 有要求、围护设施(或柱子)的玄关、有柱子的雨棚顶盖未闭合的走廊(走廊)围护设施(或柱子)的房檐侧，均计算1/2的面积。 除此之外，对于未封闭的室外楼梯的决定，必须编入依赖的建筑物的自然楼层，用其水平投影面积的1/2来计算建筑面积。

在高层住宅中，架子空层多是居民休闲、避雨、凉爽的好地方。 但是，许多楼盘的货架空层经常被改造为全封闭房地产用房、汽车以外的停车位，上演着花样层出不穷的《变形记》。 因此，《规定》确定，层高大于3.0m货架空层，其建筑面积不计入容积率(电梯厅、大厅、通道等被围部分应计入容积率)。 。 并对货架空层的功能采用提出了具体要求:货架空层为柱子、剪力墙落地，视线穿透，空之间打开，公共休闲、交通、绿化等公共开放/ [

是买“一送一”还是历史的“被盗面积”是不行的

迄今为止，许多楼盘都在融汇住宅设计，抬高住宅层高打造错层、三明治等“伪复式”来吸引买家，打出“买一层送一层”的诱惑口号，增加销量。

“这种‘偷面积’的方法，通过规避容积率的硬性规定，稀释土地价格，改变价格涨价，从而获得更大的利益。 ”。 省化工地质勘察总院房地产测绘技术负责人盛仲进表示，虽然采用面积增加了两倍，但在打桩和钢结构建设过程中改变了建筑物的设计结构，无形中增加了建筑物的结构承载力，严重威胁了建筑物的安全性。

《规定》规定，对于可设置得较高的起居厅面积比例，用地内建筑面积超过200平米的住宅起居厅层高不超过7.2米，且该部分面积不超过该户建筑面积的20%的，按起居厅投影面积计算建筑面积 否则，用起居厅投影面积的两倍来计算建筑面积。

【补充链接:容积率】容积率=地上总建筑面积÷建设项目占地面积。 建筑容积率越大，建筑密度越大，购房者的居住舒适度越低。